不動産登記について

1. 不動産登記とは
2. 登記をする必要性
3. 所有権保存登記
4. 所有権移転登記
5. 抵当権・根抵当権設定登記
6. 抵当権・根抵当権抹消登記
7. 住所・氏名変更登記
8. 登録免許税
9. 当事務所で対応できること

１．不動産登記とは

　不動産登記とは、国家機関である登記官（法務局で登記の事務を取り扱う職員）が、公の帳簿である登記簿に、不動産の表示（所在、地番、地目などの物理的現況）や権利（所有権、抵当権などの権利）に関する法定の登記事項を、記録することである。また、そのようにしてされた登記記録そのものを登記と呼ぶこともある。例えば不動産を購入した時や住宅ローンを完済したときに登記をすることになります。

２．登記をする必要性

　１で述べたように、登記には表示に関する事項と権利に関する事項があり、表示に関する事項は所有者に登記義務が課せられるが、実は権利に関する事項には登記義務が課せられるわけでありません。

　では何のために権利（所有権や抵当権などの権利）の登記が存在するのだろうか。次の事例で権利の登記をする必要性を考えてみましょう。

　例）ＢがＡから土地を購入したが、登記をせずに、登記上の所有者がＡのままであった。その後ＡがさらにＣに土地を売却しました。そして、Ｃは、Ｃ名義の登記をしました。

Ａ	①売買	Ｂ
	②売買 　登記	Ｃ

　この事例で、ＢはＣに対して、自分が先にＡから土地を買ったのだと主張できるのでしょうか。

　答えは、主張できません。その理由は、登記をしなければ第三者に主張することができないという趣旨の規定が民法に定められているからです。

　また相続が発生して、亡くなった方名義の不動産を登記せずにそのままにしておくと、二次相続が発生した時に手続が大変になってしまう。あるいは名義を変えることがほぼ不可能な状態になってしまうことがあります。それは相続人が増えてしまい、遺産分割協議がまとまらなくなる可能性が高くなるからです。

　これ以外にも登記せずにそのままにしておくと、たくさんのデメリットがあるので、登記できる状態になったら早めに登記をすることをお勧めします。

３．所有権保存登記

　所有権保存登記とは、所有権の登記のない不動産について、初めてされる所有権の登記のことです。建物を新築した時に所有権に関して最初にする登記と考えるとわかりやすいかもしれません。新築建物を購入して、銀行からの融資を受けて抵当権設定登記をする場合は、必ず所有権保存登記が必要になります。

４．所有権移転登記

　所有権移転登記とは売買や贈与、相続などによって不動産の所有権が移転した時に行う登記のことです。所有権が移転する原因はそれ以外にもたくさんあります。所有権の一部や共有名義のときの持分のみを移転することもできます。

５．抵当権・根抵当権設定登記

　住宅ローンなどの融資を受けた時にする登記が抵当権設定登記です。根抵当権設定登記とは、会社が融資を受ける際などに、必要となることがある登記です。一般的には抵当権設定登記は個人が融資を受けた時にする登記、根抵当権設定登記は会社が融資を受けた時にする登記と考えるとわかりやすいかもしれません。

６．抵当権・根抵当権抹消登記

　ローンを完済して抵当権や根抵当権が消滅した時にする登記が抵当権抹消登記や根抵当権抹消登記です。不動産を誰かに売却する際は、抵当権や根抵当権を抹消してから売却するのが通常です。

７．住所・氏名変更登記

　引っ越しなどにより住所が変わった場合や、結婚により氏が変わった場合に行う登記です。所有権移転登記や抵当権設定登記などをする前提として必要になってくる登記です。この登記を先にしておかないと、法務局で登記が却下されることもあります。

８．登録免許税

　所有権移転登記や抵当権設定登記などの登記をする際には、登録免許税という税金を納めなければなりません。主な登録免許税は以下の表のようになっております。

※個々の事案によって軽減税率の適用がある場合もありますので、上記の税率と一致しないケースもあります。

９．当事務所で対応できること

• 不動産を売却・贈与するときの登記手続
• 相続発生時の名義書き換えの手続
  （相続発生からの相続手続の一連の流れをサポートいたします）
• 住宅ローンの際の抵当権設定登記手続
• 住宅ローン完済時の抵当権抹消登記手続
• 上記以外にも対応できる手続は多数ありますので、詳しくはお問い合わせください

※司法書士、行政書士の業務範囲を超える場合は他の専門家をご紹介いたします。

　不動産登記制度は非常に複雑で、上記以外にも検討しなければならないことがたくさんあります。

　不動産の登記でお困りの際は、登記の専門家である司法書士に是非ご相談ください。